Milenial membeli rumah untuk dihuni, bukan investasi
Beritagar.id

14 weeks ago

Milenial membeli rumah untuk dihuni, bukan investasi

Jangan tunggu besok, beli sekarang juga. Besok harga naik!

Kalimat itu tertulis lugas dalam sebuah papan reklame di perempatan jalan Rawa Panjang, Bekasi, Jawa Barat. Iklan itu menawarkan komplek hunian baru bernama Srimaya Residence. Kawasan seluas 15 hektare di Jalan Pangkalan 6, Narogong Raya Bekasi itu digarap pengembang PT. Summarecon Agung Tbk.

Srimaya Residence menawarkan setidaknya kurang lebih 700 unit rumah untuk tiga klaster. Harga yang ditawarkan cukup beragam. Misalnya satu unit rumah dengan ukuran tanah 6x10 dan 7x10, harga yang dipatok mulai dari Rp340 juta.

Sejak dipasarkan perdana pada 4 Agustus 2018 lalu, 468 unit dari dua klaster pertama Srimaya Residence, yaitu Klaster Arkana dan Klaster Baswara terjual hanya dalam kurun waktu tujuh jam. Dalam sebulan, kedua klaster tersebut laris terjual hingga 557 unit padahal pembangunannya baru mencapai 70 persen.

Tenaga pemasar Srimaya Residence, Agung Bestari, mengatakan rata-rata pembeli merupakan pengguna akhir (end user) atau pembeli rumah pertama, dengan rentang usia pembeli berkisar antara 25 hingga 40 tahun.

"Jadi bisa dipastikan rumah-rumah yang dikembangkan akan dihuni, sehingga membuat kawasan perumahan menjadi hidup," ucapnya saat ditemui Beritagar.id , Sabtu (6/7/2019).

Jika berkendara sepuluh kilometer dari Srimaya Residence, kita akan menemukan komplek perumahan lain bernama Cimuning Royal Residence. Lokasi perumahan ini ada di Jalan Raya Setu Bantar Gebang, Cimuning, Mustika Jaya, Bekasi.

Sang pengembang, PT Global Sukses Propertindo, menawarkan dua tipe rumah yang yaitu tipe 45 dengan harga mulai Rp500 juta dan tipe 65 seharga Rp776 juta. Sejak ditawarkan perdana pada 2017, sebanyak 221 unit yang ditawarkan pengembang kini sudah habis terjual.

Tipe rumah kelas menengah yang ditawarkan Srimaya dan Royal Park Residence cukup laris dilirik oleh konsumen. Rata-rata harga yang ditawarkan pengembang dianggap masih terjangkau untuk kantong konsumen, yang mayoritas masih mengandalkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) perbankan.

Tidak hanya di Bekasi, hunian 'ramah kantong' juga ditawarkan para pengembang di kota-kota penyangga Jakarta, seperti Depok, Tangerang, hingga Bogor.

Mahalnya harga rumah di Jakarta tidak sebanding dengan kemampuan masyarakat untuk membeli hunian yang layak. Maka dari itu, banyak pembeli harus mencari rumah ke daerah sekitar Jakarta, karena harganya dinilai masih masuk akal dan lokasinya pun relatif dekat dengan ibu kota.

Angelina Marcel, 28, mengakui bahwa harga properti saat ini terlalu tinggi dengan kenaikan harga yang terlalu cepat. Meski saat ini banyak pilihan pembiayaan yang tersedia dengan syarat uang muka yang terjangkau.

"Tapi proses pengajuan cicilan masih berbelit-belit, belum lagi bunga KPR masih tinggi," ujar Angel saat dihubungi Beritagar.id.

Angel adalah perantau dari Medan yang telah mengadu nasib di Jakarta sejak 2014. Untuk hidup di ibu kota, selama ini dia menyewa sebuah kost-kostan di bilangan Jakarta Selatan, seharga Rp2,5 juta per bulan. Dengan biaya sewa bulanan tersebut, ia pun berpikir lebih baik membeli rumah sederhana di sekitaran Jakarta.

"Kalau dipikir-pikir keluar uang Rp2,5 juta setiap bulan, hampir sama kayak nyicil KPR di Bekasi," ujarnya.

Kisah Angel adalah satu dari banyak anak muda yang saat ini tengah berjuang untuk memiliki tempat tinggal. Dengan gaji yang ngepas tiap bulannya, bagi mereka saat ini membeli properti lebih diprioritaskan untuk keperluan dihuni, bukan sebagai ladang cuan.

Bank Indonesia (BI) mencatat debitur usia muda berusia 26-35 tahun saat ini lebih mendominasi pengajuan KPR untuk tipe rumah tapak berukuran 22-70 meter persegi, rumah susun 22-70 meter persegi, dan rumah susun di bawah ukuran 21 meter persegi.

Sementara debitur berusia 36-45 tahun mengalami penurunan sejak tahun 2014. Data tersebut menunjukkan kebutuhan hunian dari golongan masyarakat yang lahir antara tahun 1980-1990-an alias generasi milenial masih tergolong tinggi.

"Di sektor properti, secara keseluruhan ada permintaan sangat tinggi di level kelas menengah ke bawah, tapi penawarannya terbatas."

Eko Listianto

Survei Property Affordability Sentiment Index H1 2019 yang dirilis Rumah.com juga mengungkapkan bahwa calon pembeli properti saat ini lebih banyak berasal dari kalangan yang hendak membeli rumah pertama mereka untuk ditinggali.

Kalangan milenial menjadi responden yang paling antusias membeli rumah dalam enam bulan ke depan, dengan preferensi kisaran harga menengah dan dekat dengan akses transportasi umum. Para pencari properti paling banyak mencari properti pada kisaran harga di bawah Rp500 juta.

Hasil survei ini juga menunjukkan bahwa milenial muda berusia 20-29 tahun, yang berniat membeli rumah pertama sebanyak 69 persen dan hanya 12 persen yang berniat untuk investasi. Sementara milenial tua (30-39 tahun), 48 persen mencari rumah pertamanya dan 21 persen berniat untuk investasi.

Survei yang diselenggarakan bersama Iembaga riset asal Singapura, Intuit, itu menunjukkan bahwa sebanyak 62 persen responden merupakan pencari rumah pertama dan upgrader, atau orang yang pindah ke rumah dengan kualitas yang lebih baik, bisa dari segi ukuran maupun lokasi. Sementara itu, hanya 17 persen yang merupakan investor. Sisanya mencari properti untuk tempat usaha.

Survei Property Affordability Sentiment Index H1 2019 yang dirilis Rumah.com

Ekonom INDEF, Eko Listianto, mengatakan banyaknya anak muda yang belum memiliki rumah dan akses terhadap KPR, tentu bukan tanpa alasan. Daya beli masih menjadi isu utama rendahnya kepemilikan rumah di kalangan generasi milenial ini.

Generasi muda, kata Eko, hanya mampu mengakses perumahan dengan kisaran harga Rp300 juta hingga Rp700 juta atau rumah tipe sederhana.

"Di sektor properti, secara keseluruhan memang ada permintaan sangat tinggi di level kelas menengah ke bawah, tapi penawarannya terbatas. Sementara untuk yang kelas menengah ke atas, itu supply -nya banyak tapi permintaannya turun," ujarnya kepada Beritagar.id.

Sedangkan mayoritas pembeli rumah segmen menengah atas (lebih dari Rp1 miliar) adalah konsumen yang memiliki tujuan investasi--entah disewakan atau dijual kembali--demi meraup keuntungan. Tipe konsumen ini membeli saat rumah tengah dibangun dan dijual kembali ketika selesai. Biasanya, ini dilakukan terhadap rumah kepemilikan kedua atau ketiga.

Fenomena tersebut marak terjadi sebelum tahun 2010, di mana harga komoditas dunia seperti minyak mentah, kelapa sawit dan batubara melambung tinggi atau biasa disebut commodity boom. Kondisi ini berimbas positif terhadap dunia usaha di Indonesia, termasuk properti.

Namun keadaan tersebut kian berubah ketika memasuki tahun 2013. Harga komoditas yang menjadi andalan Indonesia terjun bebas ke level terendah. Kondisi ini mengakibatkan pendapatan industri di sektor terkait ikut tergerus.

Dampaknya, penghasilan para pegawai di sektor tersebut juga ikut menyusut dan berakibat secara umum pada perekonomian nasional yang melambat. Situasi ini berimbas pada daya beli masyarakat yang pada akhirnya menyebabkan penjualan properti ikut menurun.

Namun pembangunan konstruksi sudah terlanjur dilaksanakan, akibatnya saat ini jumlah rumah kategori menengah atas sudah berlebih (oversupply) . Kondisi ini menyebabkan permintaan KPR segmen ini tidak terlalu optimal tumbuh.

Dampaknya masih terasa hingga saat ini. Data BI mencatat pertumbuhan kredit properti menengah atas tidak sekencang segmen menengah bawah per Januari tahun ini. Awal tahun ini, pertumbuhan kredit konstruksi perumahan menengah, besar dan mewah atau tipe 70 ke atas mengalami perlambatan pertumbuhan dari 17,90 persen pada periode yang sama 2018 menjadi 17,10 persen.

Maket rumah dipamerkan saat pameran properti di Jakarta, Senin (24/9).

Dilema investasi properti

Properti selain menjadi salah satu kebutuhan utama juga kerap kali menjadi produk investasi yang menjanjikan. Pasalnya, berbeda dengan produk investasi lainnya seperti saham, deposito, atau bahkan emas yang acap kali bergejolak karena berbagai hal, investasi properti relatif lebih aman.

Namun, tren investasi properti saat ini tengah tertekan karena tingkat pengembalian investasi dan imbal hasil (yield) yang didapatkan masih lebih kecil jika dibandingkan dengan produk investasi lainnya.

Senior Associate Director Colliers International Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan secara umum investasi jangka pendek di sektor properti masih belum menarik. Bahkan, yield yang ditawarkan properti lebih rendah dari yield sejumlah instrumen investasi seperti surat berharga negara, obligasi negara, dan deposito berjangka.

"Kondisi pasar properti memang belum ada pergerakan yang signifikan sehingga potensi yield yang bisa investor peroleh saat ini juga tidak terlalu menarik yakni sekitar 5 persen hingga 6 persen," ungkap Ferry dalam paparannya, baru-baru ini.

Imbal hasil tersebut lebih rendah dari keuntungan yang diperoleh jika menempatkan dana di surat berharga negara SBR004 yang yield -nya mencapai 8,05 persen dan ORI015 yield-nya 8,25 persen. Deposito yang paling mudah diakses masyarakat yield-nya sekitar 6,5 persen.

Dia menambahkan, imbal hasil yang rendah menjadi alasan investor memilih instrumen investasi lain yang menawarkan yield lebih menarik. Beberapa produk investasi keuangan bahkan ada yang bisa memberikan imbal hasil hingga 9 persen.

Saat ini, ungkap Ferry, pasar masih menunggu kapan investasi properti akan kembali bergairah. Namun, properti adalah produk investasi yang sebenarnya tidak bisa diabaikan meski dalam kondisi pasarnya lesu sekali pun. Oleh karena itu, investor harus mengenali betul produk properti yang akan menjadi pilihan investasinya.

Jika potensi imbal hasil dari suatu produk properti bagus, dia menyarankan pembeli untuk berinvestasi, apalagi banyak pengembang yang saat ini gencar memberikan promo dan juga tersedia beberapa alternatif pembayaran. Ditambah lagi, di saat pasar properti tertekan, maka potensi kenaikan harga properti ke depan sangat terbuka lebar.

]]>